Еще немного о существенных условиях договора

Договор доверительного управления имуществом относиться к категории реальных договоров. Это означает, что сам по себе факт достижения сторонами соглашения в требуемой письменной форме по всем существенным условиям этого договора еще не может служить основанием для признания договора заключенным.

 

Для этого требуется, чтобы учредитель управления передал предусмотренное договором имущество доверительному управляющему, поскольку реальный договор считается заключенным именно с момента передачи соответствующего имущества. Из этого следует, что для возникновения правоотношений, связанных с доверительным управлением имуществом необходимо наличие двух фактов – заключения сторонами письменного соглашения по всем существенным условиям договора и непосредственно фактическая передача имущества, являющегося объектом договора, доверительному управляющему.

 

 При этом, если в качестве объекта доверительного управления используется недвижимое имущество, то добавляется еще одно требование для возникновения правоотношений – факт государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление. Напомним, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (ст.1017 ГК РФ). Следовательно, к правоотношениям по передаче в доверительное управление недвижимого имущества подлежат применению нормы о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору продажи недвижимого имущества.

 

Как известно, государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на эту недвижимость от продавца к покупателю. Принципиальное значение имеет норма о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с 3-ми лицами. Отличие договора доверительного управления недвижимым имуществом от договора продажи недвижимости состоит в том, что он носит реальный характер, поэтому передача недвижимости доверительному управляющему не является исполнением данного договора, а является лишь основанием для вступления договора в силу.

 

Но поскольку речь идет о таком объекте доверительного управления как недвижимость, передача соответствующего имущества доверительному управляющему должно считаться состоявшимся лишь в момент его государственной регистрации. Еще одна особенность доверительного управления недвижимым имуществом, по сравнению с продажей недвижимости, состоит в том, что передача имущества в доверительное управление не лишает учредителя права собственности на это имущество, а лишь обременяет соответствующую недвижимость правами доверительного управляющего и подлежит государственной регистрации именно в этом качестве, как обремененные права собственности учредителя доверительного управления.

 

Так, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет доверительное управление как ограничение (обременение) прав на недвижимость. И наконец, договор доверительного управления недвижимым имуществом отличается от договора купли-продажи недвижимости установленными законом последствиями несоблюдения требований о государственной регистрации передачи недвижимости ( в части государственной регистрации передачи имущества).

 

Так как договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации и вступает в силу (для продавца и покупателя) с момента его подписания, а государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю, отсутствие такой регистрации не может повлечь за собой недействительность самого договора купли-продажи недвижимости, а порождает лишь последствие, что до государственной регистрации покупатель не может считаться собственником приобретенного им объекта недвижимости.

---