Инвестиционный договор. Особенности.

Как правило к такому типу договоров  применяется закон «О защите прав потребителей». Точка зрения о применении закона “О защите прав потребителей” разделяется и Верховный суд РФ (Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), а так же Государственным комитетом по антимонопольной политике.  На практике многие суды неохотно применяют законодательство о защите прав потребителей. Это связано прежде всего с тем, что ст. 28 Закона “О защите прав потребителей” предусматривает право гражданина в случае просрочки исполнения по договору потребовать уменьшения цены приобретаемой квартиры, а так же требовать выплаты неустойки в размере трех процентов за каждый день просрочки (но не более цены договора). Т.е. если просрочка сдачи дома в эксплуатацию составит более месяца и применить законодательство о защите прав потребителей, то гражданин вправе потребовать от строительной компании выплаты ему суммы, равной полной цене квартиры (т.е. фактически возврата внесенных средств). При этом обязанность предоставить квартиру у застройщика сохраняется. Конечно, застройщики не могут допустить того, что из-за просрочки сдачи дома более чем на 1 месяц они фактически будут обязаны вернуть гражданину деньги и предоставить квартиру, не выгодно это и для органов власти г. Москвы, поэтому в Москве суды иногда отказывают в исках о выплате неустойки, мотивируя это тем, что Закон о защите прав потребителей не применяется. Но как показывает практика, в последнее время московские суды все чаще стали применять законодательство о защите прав потребителей, но уменьшают размер взыскиваемой неустойки.
Перед заключением договора рекомендуется тщательно проверить предлагающую заключить договор компанию (что она строила, когда, с каким результатом). Часто предлагается к подписанию договор уступки права требования по инвестиционному договору. В этом случае необходимо проверить так же компанию, уступающую право требования. Следует иметь в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, так же наличие документов, дающих право на строительство дома:

1. Инвестиционного контракта с Правительством г. Москвы, Префектурой, Администрацией Московской области, либо с Администрацией органа местного самоуправления (например, при инвестировании в строительство коттеджа).
2. Договора аренды земельного участка для строительства.
3. Разрешения на строительство, разрешения на производство строительно-монтажных работ. В Москве часто в виде единого документа отсутствует и представляет собой комплект документов.
4. Часто необходимо изучить и иные документы (акты экологической экспертизы и другие) При отсутствии данных документов строительство будет незаконным.
В предлагаемом к подписанию договоре должны содержаться следующие условия:
1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом может указываться номер квартиры, либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором квартира была бы помечена.
2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, например “ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию – 2 квартал 2005 года”. На практике просрочкой считается сдача дома позднее 3 квартала 2005 года.
3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а так же положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать (отсутствие такого положения дало повод одной крупной московской компании после завершения строительства требовать с граждан доплаты в размере 200 долларов за кв.м., дело в суде тянется до сих пор).
4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае, если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка будет взыскиваться на основании договора
5. Должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока
6. Должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).
7. Содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а так же ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.
8. Положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру
9. Обязанность застройщика выдать Вам на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому Вашему требованию (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.) В целом хочется сказать, что не должно быть так, что у гражданина по договору есть только право получить квартиру, а все остальные права – у застройщика. Часто бывает, что застройщики, избалованные большим количеством клиентов, отказываются вносить изменения в договор. Подписывать ли такой договор – каждый решает сам, но лучше поискать более сговорчивую компанию. Также настоятельно рекомендуем при подписании договора проконсультироваться у юриста, специалиста в области недвижимости.
3. Учетная регистрация инвестиционного договора в документах компании и в органе государственной власти (в Москве и Московской области).