Регистрация договора купли-продажи недвижимости.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи нежилых помещений, регистрируется переход права собственности на недвижимость. Даже включение сторонами в договор купли-продажи недвижимости, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, не повлечет за собой государственную регистрацию самого договора, так как это противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК.
Относительно же жилых помещений в статье 558 ГК РФ установил обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости.
Соответственно, договор купли-продажи коммерческой (нежилой) недвижимости не подлежит государственной регистрации, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Подлежит ли гос.регистрации предварительный договор купли-продажи недвижимости?
В соответствии со ст. 164 ГУ РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в предусмотренных законодательством случаях.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости, не является договором купли-продажи недвижимости исходя из требований статьи 164 ГК. Предварительный договор купли-продажи недвижимости лишь обязывает стороны в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, а не описывает обязательства непосредственно по поводу недвижимого имущества.
Соответственно, предварительный договор купли-продажи недвижимости регистрации не подлежит.
В договоре купли-продажи квартиры указывается стоимость, за которую продается квартира. Как правило, указывается не реальная цена продажи, а стоимость оценки, рассчитанная Проектно-Инвентаризационным Бюро. Она существенно отличается от реальной в несколько, а иногда в десятки раз. Это позволяет покупателю, который оплачивает пошлину за удостоверение договора, сэкономить. Но, при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если нет других убедительных документов о передаче этих денег. Согласно законодательству доход каждого из собственников полученный от операций с недвижимостью, которой он обладает менее 3 лет, если не превышает 1 000 000 рублей, не облагается налогом.
Документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость
1. Заявление.
2. Документ об оплате регистрации (7500 рублей - в случае, если арендатором является юридическое лицо, 500 рублей - в случае, если арендатором является физическое лицо).
3. Нотариально удостоверенные доверенности на право представлять каждого из участников сделки.
4. Два подлинника договоров купли-продажи.
5. Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объект в ЕГРП.
6. Выписка из технического паспорта БТИ (форма 1 а).
7. Экспликация.
8. Поэтажный план.
9. Если участник сделки – юридическое лицо:
9.1. Документ о государственной регистрации юридического лица.
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- если ЮЛ создано до 01 июля 2002 г. - Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 г.
9.2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
9.3. Свидетельство(ва) о регистрации изменений в учредительных документах.
9.4. Устав с изменениями и дополнениями.
9.5. Учредительный договор с изменениями и дополнениями.
9.6. Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор:
- Решения (выписки из решений, протоколы) полномочных органов управления организации о назначении руководителей и приказ о назначении на должность (если договор купли-продажи подписан руководителем).
- Доверенность на право заключения договора (если договор купли-продажи подписан представителем юридического лица).
9.7. Решение полномочных органов организации о заключении договора (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством).
10. Если участник сделки – физическое лицо:
10.1. Копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
10.2. Согласие супруга на совершение сделки, запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора, либо нотариально удостоверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит.
10.3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
Так же обратите свое внимание на следующие разделы:
|
|
|
