Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
Гражданский кодекс РФ содержит отдельную статью, указывающую на особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Договору купли-продажи жилого помещения можно дать следующее определение: это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателю) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, lвухстороннеобязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме.
Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:
1) характеристика объекта и его месторасположение: указание всех данных, которые позволяют идентифицировать объект продажи (ст.554 ГК РФ): точный адрес, его площадь и иная необходимая информация.
2) цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
3) указание на соглашение осуществления сделки с лицами, сохраняющими в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Такое существенное условие, с одной стороны, является гарантией «правовой чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны, закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).
Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласованы условия сделки, и договор не будет считаться заключенным, а следовательно, и государственная регистрация перехода прав на недвижимость не будет возможна.
Подчеркнем также, что необходимо учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
|
