Особенности государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества
Если срок договора аренды недвижимого имущества (здания) указан с определенного числа определенного месяца текущего года до предшествующего числа того же месяца следующего года (например, с 10.10.2008 г. до 09.10.2008 г.), такой договор признается заключенным на срок менее года и государственной регистрации не подлежит, если же договор аренды, заключенный на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-ое (31-ое) число предыдущего месяца следующего года, то такой договор подлежит государственной регистрации, поскольку считается заключенным на год (п. 2 ст. 651 ГК РФ). (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.01.2003 г. № 9523/02; п. 3 Информационного письма Пленума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2003 г. N 9523/02
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего и.о. Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Юкова М.К., членов Президиума Бойкова О.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф. рассмотрел протест первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Юкова М.К. на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.09.02 по делу N А41-К1-8587/02 Арбитражного суда Московской области.
В заседании Президиума приняли участие представители открытого акционерного общества "Московское производственное объединение "Смена" (далее - объединение) Королева Л.Н. и Шалиско И.В., от негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Венда" (далее - школа "Венда") - Шахназаров Н.Г. и Щегаля А.О.
Заслушав и обсудив доклад судьи Козловой А.С., а также выступление Королевой Л.Н., Шалиско И.В., Шахназарова Н.Г. и Щегаля А.О., Президиум установил следующее.
Объединение обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к школе "Венда" (с учетом уточнения истцом предмета иска) о признании договора аренды от 17.09.01 N 37 незаключенным и обязании освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв. метра (базу отдыха).
Решением от 11.07.02 в иске отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17.09.02 решение отменил, иск удовлетворил.
В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается указанное постановление суда кассационной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, объединение и школа "Венда" подписали договор от 17.09.01 N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.
В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации объединение по акту сдачи - приемки от 20.09.01 передало школе "Венда" указанные в договоре здания.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.02 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.
Суд первой инстанции при разрешении спора исследовал все обстоятельства по делу и доводы сторон и установил следующее.
Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела.
Так, объединение направило в адрес школы "Венда" письмо от 22.04.02 N 09-01-01/93, в котором прямо указало, что договор аренды заключен на срок менее одного года. Также и школа "Венда" при заключении этого договора считала срок его действия таким же.
Поэтому ни одна из сторон не обращалась в соответствующий орган за государственной регистрацией договора.
Кроме того, школа "Венда" во исполнение условий договора перечислила объединению сумму выкупа (1150000 рублей) платежными поручениями от 03.04.02 N 57, от 05.04.02 N 59, от 08.04.02 N 60. Указанная сумма была возвращена объединением, но школа перечислила сумму на депозитный счет нотариальной конторы (платежное поручение от 20.08.02 N 151).
Таким образом, суд кассационной инстанции принял постановление об удовлетворении иска без учета волеизъявления сторон при заключении договора аренды, ошибочно истолковав пункт 11.1 договора как заключенный на срок не менее одного года, тем самым допустив нарушения части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления от 17.09.02.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 303 - 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.09.02 по делу N А41-К1-8587/02 Арбитражного суда Московской области отменить.
Решение Арбитражного суда Московской области от 11.07.02 по названному делу оставить в силе.
И.о. Председателя
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
М.К.ЮКОВ
п. 3 Информационного письма Пленума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 (выдержка).
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
Так же обратите свое внимание на следующие разделы:
|
|
|
