Нормативные акты субъектов РФ об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества

Изданные субъектом РФ нормативные акты об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, для которых федеральным законом такая регистрация не предусмотрена (например, договор аренды здания на срок менее одного года), применению арбитражными судами не подлежат (П. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59).

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.
Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК и пункта 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.