Правовое регулирование строительства жилья
Возведение квартир в составе многоквартирного жилого дома застройщик осуществляет подрядным или хозяйственным способом. При наличии соответствующих лицензий и необходимых производственных мощностей строительная организация может совместить функции застройщика и подрядчика. Подрядчик осуществляет строительные работы в соответствии с технической документацией. Для выполнения работ подрядчик может привлечь субподрядчика, и в этом случае он становится генеральным подрядчиком. Согласно условиям договора генеральный подрядчик несет ответственность за строительство объекта перед застройщиком.
До 2005 г. закон не выделял практикуемый ныне и наиболее распространенный тип договора - договор долевого участия. В связи с этим хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилья заключали с гражданами такие договоры как: договор долевого финансирования (инвестирования), договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.
Это означало, что, превратившись в кооператора, пайщика или товарища, человек становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по строительству дома, и нес все риски предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилья.
В связи с таким положением многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничества в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились так называемые жилищно-финансовые пирамиды, внешне схожие с финансовыми пирамидами 90-х годов, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления.
Руководители даже крупных строительных компаний, понимая, какую крупную выгоду они могут извлечь из привлечения денежных средств субинвесторов - физических и юридических лиц, занялись обманом последних. Получив чужие деньги, они использовали их в личных корыстных целях и не выполняли договорных обязательств.
В результате тысячи граждан, полностью выполнивших свои обязательства по договорам инвестирования, продавших старое жилье, чтобы приобрести новое, ничего не получили, а свои деньги потеряли. Никакой правовой защиты эти граждане от государства не получали, за исключением права обжалования действий в суде в порядке гражданского судопроизводства, и, таким образом, были лишены гарантий получения жилплощади, даже в случае полной оплаты его строительства.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), вступивший в силу с 1 апреля 2005 г., должен был устранить отмеченные недостатки, защитить права граждан и урегулировать правоотношения, связанные со строительством многоквартирных домов. Указанный Закон квалифицирует дольщика как покупателя или заказчика услуг, а не инвестора, а застройщик становится продавцом жилья.
Отныне компания-застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной документации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации; в нем должны содержаться цена договора, сроки и порядок ее уплаты, срок передачи жилья участнику долевого строительства, и гарантийный срок на объект долевого строительства.
В порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, по договору участия в долевом строительстве допускается уступка участником долевого строительства прав требований к застройщику. Уступка права требования также подлежит государственной регистрации.
Таким образом, данный Закон вместе с некоторыми положениями нового Градостроительного кодекса РФ должны предотвратить двойную-тройную продажу одних и тех же квартир. Но.. Закон издан недавно, а свои деньги люди потеряли еще раньше. Бомба замедленного действия, заложенная несколько лет назад, только теперь сработала и выявила неприглядную картину в жилищном строительстве.
Наряду с этим все стройки начинались еще до издания нового нормативного акта, а его положения распространяются только на сделки по новостройкам, разрешение на которые получены после 1 апреля 2005 г. Помимо этого, компании-застройщики могут обойти Закон N 214-ФЗ, в том числе путем заключения с гражданами так называемых альтернативных договоров.
Например, п. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ устанавливает безусловное право застройщика привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, а у граждан, отдавших свои деньги застройщику и выполнивших свои обязательства по договору о долевом строительстве, только "может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме".
Подобные нечеткие, неоднозначно толкуемые положения в Законе являются лазейкой для правонарушителей. Последние именно с подобными, ни к чему не обязывающими выражениями, могут оформить договоры и любезно предоставить их на подпись гражданам...
Так же обратите свое внимание на следующие разделы:
|
